Decyzja o warunkach zabudowy - wielkość obszaru analizowanego.

    Możliwość zabudowania nieruchomości, która znajduje się w obszarze dla którego nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzależniona jest od uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków, wskazanych w art. 61 ustawy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

    Częstą przeszkodą w uzyskaniu decyzji jest określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W celu określenia ww. wymagań organ właściwy, zgodnie z rozporządzeniem ministra wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków.
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
    Zdarza się, iż w tak wyznaczonym obszarze analizowanym nie znajduje się żadna zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy - co stanowi przeszkodę dla inwestora, uniemożliwiającą mu rozpoczęcie prac. Należy wówczas rozważyć zasadność rozszerzenia obszaru. W praktyce organy właściwe niekiedy odmawiają i kończą negatywnie postępowanie administracyjne. Nie oznacza to jednak, iż postępują prawidłowo.
    Należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z art 61 ust 1 pkt 1ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w sytuacji, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy (...). Ustawa nie zawiera szczegółowych regulacji odnoszących się do kwestii ustalenia wymienionych parametrów, pozostawiając te kwestię rozporządzeniu ministra . Zgodnie z § 3 ust 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niz 50 metrów.
    Wskazana w § 3 ust. 1 rozporządzenia wielkość służąca wyznaczeniu granic obszaru analizowanego jest wielkością minimalną. Posługując się dwoma kryteriami - szerokością frontu jak i wymiarem w metrach ustawodawca określił minimalna wielkość obszaru analizowanego. Nie oznacza to jednocześnie zakazu objęcia analiza obszaru większego, jeśli jest to zasadne w danych okolicznościach sprawy. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lipca 2011 r., II Osk 171/11 sposób wyznaczania granic obszaru analizowanego nie stanowi sztywnej zasady, ważne tylko aby jego granicy były większe niż minimów wskazane przez ustawę. Granice obszaru analizowanego, wyznaczanego w opisany sposób nie muszą pokrywać się z granicami ewidencyjnymi działek sąsiednich. Jednocześnie jednak, należy zauważyć, iż przepis art. 61 ust 1 pkt 1 upzp uzależnia dopuszczalność ustalenia warunków od tego, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi jest zabudowana, co miało miejsce w sprawie.

    Ustawa posługuje się pojęciem działki zabudowanej, nie zaś samej zabudowy, choć oczywiście ustalenie parametrów i funkcji zabudowy jest możliwe w oparciu o zabudowę istniejącą na działkach sąsiednich. Praktyka wskazuje na częstą sytuację, gdzie w granicach obszaru analizowanego, wyznaczonego w minimalnej wielkości, znajduje się działka zabudowana, choć sama zabudowa znajduje się już poza wyznaczonym obszarem analizowanym, przez co nie została przez organ właściwy  uwzględniona. Spór dotyczy wobec tego prawidłowości ustalenia przez organ granic obszaru analizowanego. Organ nie naruszył w takim hipotetycznym stanie faktycznym przepisu w ten sposób iż obszar wyznaczył zbyt mały, lecz na tym czy wielkość nie powinna zostać jednak zwiększona ponad ustawowe minimum. Wydaje się, iż zwiększenie granic obszaru analizowanego w ten sposób, aby objął on całą zabudowaną działkę na wpływ na stwierdzenie dotyczące funkcji zagospodarowania istniejącej w obszarze analizowanym, w konsekwencji bowiem w obszarze znajduje się budynek mieszkalny.


    Rozszerzenie obszaru analizowanego poza minimum nie jest wykluczone.Warunkiem jest brak arbitralności takiego postępowania i żeby znajdowało uzasadnienie w stanie faktycznym. Skoro ustawa w art. 61 ust 1 pkt 1 stanowi, że dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy zależy od tego, czy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w określony sposób, a wyznaczony w oparciu o przepis rozporządzenia obszar analizowany w minimalnej wielkości działkę zabudowaną obejmuje tylko w niezabudowanej części, to jest okoliczność uzasadniająca zwiększenie obszaru analizowanego i przesunięcie jego granic do granic ewidencyjnych zabudowanej dział która pierwotnie znajdowała się w obszarze analizowanym .
Należy zwrócić uwagę, iż organ właściwy zobowiązany jest do wyznaczenia obszaru analizowanego w taki sposób, aby jak najpełniej uwzględnić zamierzenie budowlane inwestora, kierując się jego prawem do zagospodarowania nieruchomości, którą dysponuje na cele budowlane z uwzględnieniem warunków występujących na danym terenie. Postanowienia rozporządzenia, poprzez zakreślenie minimum obszaru analizowanego a nie jego maksimum umożliwiają dostosowanie granic obszaru analizowanego do potrzeb konkretnej sprawy i to w takim zakresie,aby wypełnić podstawową zasadę stosowania prawa zgodnie z zasadą pogłębiania zaufania do władzy publicznej , w taki sposób, zeby to co nie jest przez prawo zabronione, stało się możliwe do realizacji. Należy przyjąć, iz art. 61ustawy  przyjmuje szerokie rozumienie sąsiedztwa i w związku z tym trzeba dokonywać takich poszukiwań na terenie objętym analizą, w razie potrzeby zwiększając obszar analizowany, aby umożliwić uwzględnienie wniosku inwestora.

radca prawny Piotr Bliźniak, 23 marca 2015 r.

www.lexgemini.pl LEX GEMINI Kancelaria Radcy Prawnego, Żary ul. Okrzei 9

Radca prawny prowadzący własną Kancelarię Radcy Prawnego w Żarach. Radca prawny traktuje klientów z miasta Żary priorytetowo zapewniając nawyższą jakość usług za rozsądną cenę. Prawnik w Żarach profesionalnie doradzi w kwestiach prawnych, a także zapewni kompetentne zastępstwo przed sądem lub organem państwowym czy samorzadowym. Dobry prawnik- Żary i jego mieszkańcy potrzebują fachowej pomocy prawnej pozwalającej zabezpieczyć swoje interesy. Dobry i tani prawnik w Żarach ma swoje biuro przy ul. Okrzei 9, Żary, w budynku przychodni Medyk, nieopodal firmy Rolmasz.. Obsługuje m.in. z nowoczesną formą zajmującą się aranżacja wnętrz i projektowanie  wnętrz przez profesjonalnych architektów we Wrocławiu i Zielonej Górze RT Studio Projektowe.